הגאות בשוק הנדל"ן בשראל העלתה באחוזים ניכרים את המחירים של נכסי נדל"ן שונים בין השאר עלה הערך של דירו מגורים ודירות להשקעה, יחד עם מבנים תעשייתיים וכל סוגי הנדל"ן בכלל. בין השאר, עלו גם מחירי הקרקעות, הן קרקעות שנועדו להשקעה והן קרקעות שנועדו לבניית נכס נדל"ן איכותי שיעלה את הערך שלהן עוד הרבה יותר. מה חשוב לדעת לפני שמבצעים רכישה של נכס נדל"ן? מה חשוב לוודא בחוזה מול הבנק לפני רכישת קרקע להשקעה? כיצד מתבצעת העברת המזומנים לרוכש קרקע שמתעתד לבנות עליה? להלן התשובות.
מה חשוב לדעת לפני שמבצעים רכישה של נכס נדל"ן וקרקע להשקעה בפרט
רכישה של נכס נדל"ן בנוי או רכישה של קרקע להשקעה הם שני דברים שונים בתכלית, אם על הקרקע עומד נכס, הסבירות הגבוהה ביותר שהנכס הזה קיבל כבר את כל שאר האישורים לבנייה. עם זאת, רכישה של קרקע להשקעה חייבת לעבור אישור הגופים המלווים. אלה מצידם צריכים לקבל אישור של מוסדות התכנון ברשות המקומית. המשמעות של אישורים מהסוג האמור היא עצומה, כיון שעל סמך האישורים הללו ניתן יהיה לבצע מכירה של אותה פיסת קרקע בהמשך, או לבנות עליה בניין העומד בתקנים וניתן לבנות עליו מבנה כל שהוא
דבר חשוב מאד שיש לוודא קודם לרכישת קרקע להשקעה, היא האם הקרקע הזאת אכן מיועדת לבנייה. לא אחת קרה שקרקעות נרכשו בלא כל ידיעה מוקדמת והכנה, רק על סמך העובדה שהנתונים הראו כביכול שמדובר ברכישה מוצלחת. רק מאוחר יותר התברר לרוכשים כי מדובר בקרקע חקלאית שלא ניתן לבנות עליה כלל ועיקר, האישורים שיתקבלו, אם יתקבלו, יהיו שונים מאלה שהמוכרים הצביעו עליהם ממילא.
מה חשוב לוודא בחוזה מול הבנק
מעבר לרכישת פוליסת ביטוח חיים למשכנתא שרוכשי הקרקע אמורים לקבל מהבנק, הבנק מחייב את כל מי שרוכש קרקע להשקעה להציג אישורים ברורים לכך שהאדמה הזאת מיועדת לבנייה. אישורים כאמור ניתן לקבל מהרשות המקומית שהקרקע נמצאת בתחום שלה. בלי אישורים ברורים המשכנתא לא תעבור. בנוסף, הבנק מחייב את רוכשי הקרקע להציג יכולת ריאלית לפרוע את תשלומי המשכנתא כסדרם, בדיוק כפי שנהוג לגבי כל אדם המעוניין לרכוש נכס נדל"ן בנוי או חלקת אדמה המיועדת לבנייה.
גם כל מי שרוכש אדמה, חייב להביא מהבית הן עצמי. גם כאן לא ניתן לקהל הלוואת משכנתא על סך של מאה אחוזים ממחיר הנכס. רק לאחר שהרוכש הציג יכולת להשיג את החלק שלו בעסקה ורק לאחר שהוא הוכיח במקביל את יכולת הפירעון שלו, הופכת העסקה לאפשרית. ככלל, הבנקים אינם ששים לממן קרקעות לבנייה עתידית, אלא אם מדובר בקבלנים המתעתדים לבנות עליה. עם זאת, בהתקיים התנאים המתאימים ואם הרוכש רכש גם פוליסת ביטוח חיים כמתבקש על פי החוק, העסקה תצא אל הפועל.
