תשואה מניבה: מבט מומחים על שווקים מתעוררים – השקעות נדל"ן בארה"ב
במדינה כמו ישראל, בה מרבית העובדים השכירים אינם גומרים את החודש, רבים פונים לאפשרויות השקעה נוספות המניבות הכנסה פאסיבית, מבלי שיצטרכו לעזוב את המשרד. אחת האופציות המועדפות היא השקעה בנדל"ן מניב: נכס המושכר לדייר ומכניס שכירות חודשית. לפני שני עשורים ההורים שלנו היו קונים בישראל, משכירים, מתקנים את חדרי השירותים והאמבטיה לדיירים, ונהנים מתשלומי השכירות. מאז עברו הרבה מים בירקון, ומחירי הנכסים הרקיעו שחקים – כאשר השכירויות עלו, אך לא באותו שיעור.
היכן משתלם יותר להשקיע?
למזלנו הרב, העולם הופך להיות גלובלי יותר ויותר. אפיקי השקעה רבים נפתחים, הן באירופה והן בארה"ב. בעוד רבים משקיעים בארץ ופוזלים לאירופה בשל קרבתה לישראל, מסתבר שההשקעות המשתלמות נמצאות דווקא מעט רחוק יותר. אז כמה באמת מרוויחים משקיעי הנדל"ן שבוחרים בארה"ב כיעד השקעה לנכסים מניבים? ביררנו עם המומחים.
סקירה השוואתית מבחינת תשואה שנתית משכירות
השקעות נדל"ן בארץ, למרות הקרבה הגיאוגרפית, מניבות תשואה נמוכה בלבד. עד לפני מספר עשורים היינו מקבלים תשואה דומה בהשקעות סולידיות בבנק. השקעה בדירת מגורים מניבה 3%-4% בממוצע, כאשר השקעה בנכסי נדל"ן מסחרי עשויה להגיע גם ל-8%, אך באזורים רבים בישראל הנכסים המסחריים סובלים מסיכון לחודשים או אף לשנים ללא שוכר.
לעומת זאת, בארה"ב התשואה משכירות במרבית הערים הגדולות מגיעה ל-8% עד 12% לאחר הוצאות, ויש אזורים בהם המספרים גבוהים יותר. התשואה הגבוהה נובעת לא ממחירי שכירות גבוהים ביחס למחירים בישראל, אלא מהאפשרות לרכוש נכס מניב ב-5%-10% ממחיר של נכס מקביל בארץ. למעשה, מרבית בעלי הדירות באזור המרכז היום היו יכולים לרכוש בין עשר לעשרים דירות או בתים פרטיים במחיר הנכס שהם מחזיקים כיום. אך האם הם נהנים משכירות כפולה פי 10? מרביתם יענה בשלילה.
סקירה השוואתית מבחינת מיסי רכישה, עלויות עו"ד ורישום הנכס
יתרון נוסף שיש להשקעה בארה"ב הוא העלות של מסים בעת הרכישה ועלויות הסגירה (עו"ד ורישום הנכס בטאבו). בעוד עלויות אלו יכולות להגיע ל-8% מס רכישה בארץ (כאשר בארה"ב רוכשי נכסים אינם משלמים מס כלל), ועלויות עו"ד ורישום הנכס מגיעים בדרך כלל ל-1.5%, עלויות רישום הנכס ועו"ד עשויים להגיע עד שלושת רבעי האחוז. כאשר מדובר בנכסים רבים שמרביתם עולים פחות ממאה אלף שקלים בארה"ב, כאשר הנכסים בארץ מתחילים ממיליון שקלים – המספרים נוטים חד משמעית לטובת ההשקעה בארה"ב.
סקירה השוואתית מבחינת חקיקה לטובת בעלי הבתים
אם כל זאת אינו מספיק, גם החקיקה בארה"ב בנוגע להשכרת נכסים לצורך מגורים נוטה לטובת בעלי הבתים. במרבית המדינות בארה"ב, שוכר שאינו משלם יפונה מהנכס. חוקי עזר עירוניים ותלויי מדינה מאפשרים לבעל נכס שלא קיבל את התשלום עבור השכירות להפסיק לאלתר חוזה שכירות, באמצעות מתן מכתב ופניה לבית המשפט בעלויות נמוכות יחסית (של מאות דולרים בלבד). בארץ, לעומת זאת, אם שוכר מתקשה לשלם, יהיה קשה מאד לפנותו.
לסיכום, יותר ויותר משקיעים ישראלים מגלים את אפשרויות ההשקעה מעבר לים, ובמיוחד בארה"ב. הנשיא הנוכחי, התומך בחקיקה לטובת משקיעי נדל"ן, רק החל את כהונתו וצפוי להישאר בארבע השנים הקרובות בבית הלבן, ולסייע למשקיעים קטנים כגדולים להגשים את החלום האמריקאי – גם מרחוק.
