חישבו לרגע על המקרה הבא: בעלי דירה בחיפה מצאו רוכש פוטנציאלי לדירה שלהם, וחתמו אתו על זיכרון דברים למכירת הדירה להם. כיוון שבנוסף, היה להם חוזה תיווך, בא המתווך וביקש את שכרו – עמלת תיווך משני הצדדים. אך בעלי הדירה לא הסכימו לשלם כיוון שאמרו שלא נעשתה מכירה עדיין לכן הם לא צריכים לשלם. מי צודק במקרה כזה?
מהו תיווך
תיווך הוא העברת האחריות על מכירה או השכרת דירה לידי גורם צד ג', מתווך, שלוקח לידיו את השליטה על אופנים אלה בעסקאות הנדל"ן:
- המתווך בודק ונותן את המחיר הראוי לדירה
- המתווך משווק את הדירה באמצעי מדיה וקהלים שונים
- המתווך אחראי לקיים את המשא ומתן בין בעל הבית עד לרגע המכירה
במידה והצליח המתווך בעבודתו וגרם לחתימת חוזה, הוא מקבל את שכרו על פי ההסכם או על פי הנהוג. בדרך כלל נעזרים במתווך באזור הדירה הנמכרת כיוון שכמו בדוגמא שלנו, משרדי תיווך בחיפה נהנים ממאגר לקוחות נרחב באזור זה.
האם זיכרון דברים נחשב כחוזה
זיכרון דברים הינו התחייבות משותפת של בעלי הבית והרוכש, שימשיכו בעתיד הקרוב או הרחוק במשא ומתן עד לסגירת הפרטים האחרונים להעברת הבעלות על הדירה בין שניהם. לכן, על פי החוק, דין זיכרון דברים כדין חוזה לכל דבר ולפיכך, במידה ואין חולק על כך שהמתווך לקח חלק משמעותי בתיווך – יהיה ראוי לקבל את שכרו – העמלה המקובלת משני הצדדים החותמים. יש חשיבות רבה לכך כיוון שזיכרון דברים הוא מסמך בעל תוקף שאינו מוגבל בזמן, לעומת חוזה מול מתווך שהינו קצוב בזמן ומתקיים 6 חודשים לכל היותר.
מה צריך להיות כתוב בזיכרון הדברים כדי שיהיה חוקי
על מנת שהמסמך יהיה חוקי עליו להיות כתוב על דף, ובו מצוין ששני הגורמים מסכימים על כך שיחתמו על חוזה בעתיד. המסמך צריך, בין השאר, להכיל את הפרטים העיקריים בעסקה כגון השמות של החותמים, מהו הנכס ומה המחיר שלו, מועדי התשלומים, ועוד.
כל מקרה לגופו
מקרים רבים בהם נחתם זיכרון דברים בכל זאת לא מצריך את בעל הדירה לשלם למתווך את דמי התיווך. למשל, עקב עיקולים בחשבונו של הקונה, לא הסכים הבנק לתת לו משכנתא ולכן העסקה בוטלה, כיוון שלא נמכר הבית בסופו של דבר, אין בעל הבית מחויב לתת למתווך את העמלה כיוון שלא הושלמה העסקה. מצב זה, כמו מצבים רבים אחרים, מראה לנו שהחוק מלא בפרשנות אישית ולא תמיד הכול ברור מאליו.
מסקנה
ברוב המקרים, אכן יצטרכו בעלי הדירה והרוכשים לשלם דמי תיווך במקרה בו חתמו על זיכרון דברים. אך כמו כל דבר בחיים, גם כאן, במידה ויגיעו לבית משפט, עשויים השופטים להתרשם שמקרה זה יוצא מהכלל ויחליטו אחרת, הכול תלוי בפרטים.
